图来源：桂林生活网
■核心提示
自治区地税局发布的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》(下称《公告》)，被认为是房产新“国五条”的广西版本，从1月1日起开始实施。桂林按自治区统一要求实施的“桂林版”也已满半个月。记者14日走访发现，桂林二手房市场交易开始降温，买家期盼“平摊”税负意愿增强，卖家则进入观望。
二手房征税有所调高
今年1月1日之前，我市对于自有住房交易执行两种税收征收方法：一种叫核查征收，按差价征收20%；另一种叫核定征收，也是桂林市民在交易二手房时普遍选择的缴税方式，按转让收入总价的1%进行征税。
从自治区地税局发布的《公告》开始实施后，二手房中介公司的工作人员都会提醒买家和卖家，交易税要按新政规定执行了。其中最大的改变是：原来桂林普遍施行的按交易额1%征个人所得税的做法，目前已不能再采用，而是要按6.6%的综合税率征税，或是按交易差价的20%征收个人所得税。
《公告》实施后，若购住房满5年但并非家庭唯一住房的，需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。无法计算房屋原值和其他合理费用的，采用核定征收方式，按交易价格的6.6%的税率征收。
此外，个人转让商铺和其他房产的征税也有提高。《公告》实施前，转让商铺和非住宅房屋统一按7.5%的综合征收率征税，目前的核定征收税率已调整为12.65%。
也就是说，不管是个人转让住房还是商铺和其他房产，在征税方面都有所调高。
市民李先生本想转让一套位于九岗岭“非唯一”的住房，该房产1994年办理房产证，面积92平米，评估总金额53万元。如果按照2013年的政策，李先生的房子可免缴营业税，仅按交易额1%缴个人所得税5300元；政策调整后，“非唯一”的满5年住房按综合税率6.6%征收，缴税金额34980元。政策调整后比调整前缴税金额多了29680元。
“缴税金额一下多了那么多，目前也不打算降低房价，还是不急着卖了。”李先生说道。
新政实施让二手房买卖降温
新政实施对二手房交易影响如何？记者为此走访了市房屋登记管理中心及部分房产中介。
14日上午，记者在市房屋登记管理中心大厅看到，相关《公告》已贴在公告栏上。在二楼大厅，每个窗口前都站满了人，但大多是咨询政策及办理其他业务的，办理二手房交易业务的很少。
“整个上午只受理办件12个，很多市民都赶在新政实施前完成了交易，现在不少市民暂停交易，二手房交易量迅速下滑。”工作人员告诉记者，新政实施前的一个月(即去年12月)，平均每天收件50多个，最多一天受理75个。
“针对现在的情况，只能等等看了。”正在咨询相关政策的王先生发现，若按照核定征收的纳税方式，他正准备转让的购买已超过5年的“非唯一”住房，需要比2013年交易多缴纳5%的营业税，当即决定暂停转让。
三多路一家房产中介负责人告诉记者，转让二手房的卖家习惯“净拿”的交易(即卖家不承担卖房产生的税费，由买方承担)，大部分买家也会接受。但交易征税调高后，买家期盼与卖家各承担一半税负的意愿明显增强。
市民孙先生早就看中了三里店一套住房，但由于资金困难迟迟没有买成，政策调整后更是不敢再买了。“总房价提升了，如果卖家愿平摊税负还可以考虑，否则只能再等等看，或者选择更小或者更偏远的房源了！”
采访中，不少有购房(二手房)意愿的市民表示，税收政策调整后，增加的税款或加到房屋总价上来，而“满5年且为家庭唯一住房”的房源，总价也会有提升，二手房交易成本提高，原本打算购买大户型的也转向购买新商品房。
政策的调整，也让一些房产中介“叫苦”。三多路一家房产中介负责人说，新政实施前每月都有几套二手房成交，但自从新政实施以来，前来登记二手房出卖的市民少了，至今都没有成交过一套。
税务部门的最新统计也显示，新政实施后二手房交易量下滑：2013年12月，市本级共收件985个，缴税856万元。2014年1月1-14日，市本级共收件77个，缴税237万元。
两种税费征计方式哪种更“实惠”？
根据《公告》，个人转让应税房产有两种税费征计方式查验征收和核定征收，市民可“2选1”。那么，选择哪种税费征计方式更“实惠”？
市地税局相关负责人介绍，所谓查验征收，即对个人转让应税房产，能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，应依法计算征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费。符合规定条件、资料齐全的，可按税法规定享受相关单项税种优惠。
所谓核定征收，即对个人转让应税房产，未提供完整、准确的房屋原值凭证资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，若是个人转让住房，按核定征收率6.6%征收；个人转让商铺和其他房产的，核定征收率为12.65%。
市地税局相关负责人介绍，《公告》实施后，房产交易中能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的纳税人，若采取查验征收，在房产满足“购买满5年且属于家庭唯一住房”的条件下，可享受免缴营业税和个人所得税的优惠政策；若房产仅满足购房满5年，但并非家庭唯一住房的，交易时可减免5%的营业税，但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。
若选择核定征收，则不再享受各单项税种的优惠政策。
例如：某人购进一套80万元的房子，购入未满5年即以100万元卖出。如果按照查验征收方式计算，占税负主体的个人所得税和营业税分别为：个人所得税=(交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用)×20%，约为4万元；营业税=交易价格×5.6%，为5.6万元，最终要缴税9.6万元。如果无法证明房屋原值，只能采用核定征收方式计税：按核定征收税率6.6%计算，税费为6.6万元。由此可见，核定征收方式比查验征收计税少缴纳3万元。
当然，如果是购买满5年后卖出，查验征收计税可以免缴营业税5.6万元，会比核定征收少缴2.6万元。
以什么方式计算有利，要根据房屋是否具备有利条件，比如购房是否满5年，是否为唯一住房，房屋买卖的差价大小等因素。为此建议，市民在计算缴税额度时可在两种税率中任选其一。
符合条件仍可减免营业税和个税
此外，市民还很关心《公告》施行后，二手房转让符合条件者是否还可以减免营业税和个税。
市地税局相关负责人表示，这次新政实施基本政策并未改变，《公告》实际上是对个人转让、出租房产有关税收征收方式、减免税优惠等政策进一步进行了规范和细化，目的在于加强征管，堵塞漏洞，维护公平，调节收入分配，有效遏制投机性炒房行为。
该负责人说，二手房转让符合条件者仍可减免营业税和个税，个人在购买住房时应注意保存好购房发票、装修发票、银行贷款利息证明和转让房产中涉及的各项费用的发票等，这样便于个人在转让该套住房时，在个人所得税前进行扣除。
符合规定条件、资料齐全的纳税人，仍可享受这些相关单项税种优惠：对个人转让住房的暂免征收印花税和土地增值税；对转让“购买满5年的普通住房”免征营业税；转让“购买满5年的非普通住房”差额征收营业税；对转让“购买满5年且属于家庭唯一生活用房”的，可以免征个人所得税。
记者邱浩通讯员谢海靖
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