刘小姐想要购买一套学区房。在反复考察了位于赤峰附近的一套总价98万元、对口名校的学区房之后，刘小姐很快便与上家签订了定金协议，并支付了1万元定金。双方协定，在定金协议生效后的10天之内签订正式的购房合同。
然而，正当刘小姐为自己找到了一套性价比较高的房屋而满心欢喜之时，她却被中介告知，上家决定将售价涨价至103万元。刘小姐没有同意。最终，上家违反了定金协议，将该房屋以103万元的价格卖给了别人。尽管获得了上家1万元的违约金，但想到好不容易找到的学区房就这样和自己擦肩而过，刘小姐还是隐隐觉得遗憾。
通常，在签订正式的买卖合同之前，买卖双方都会先签订一个定金协议，以示双方对交易意愿的确定。它对房屋的交易程序有一定的制约作用，但事实上也存在不少买家或者卖家违约的现象。尤其是在目前市场交易火爆、优质房源提价的情况下，如果另外有人给出上家更高的价钱，而价格差额又高于违约金的话，那么上家违约就在所难免了。
如何能够减少违约现象的出现?业内人士，如果买方对房屋本身十分满意又担心上家违约的话，可以适当地提高定金的比例，但是最高不应超过房屋总价的20%。
另外，在签订定金协议时，买方应要求上家房屋所有产权人共同签字确认成交意向。不少二手房买卖纠纷都是由于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻一方擅自出售双方共有的房屋所致。因此，如果另一产权人不能到场，即使有资料表明签约人与房屋产权人是夫妻关系，买家也应要求签约人出示房屋产权人经过公证的授权委托书。
同时，对于定金协议中所涉条款，交易双方一定要仔细核查。在有些中介公司自行制订的定金协议中，有些条款如付款期限、交房期限、违约责任等界定模糊，使得上下家在后期交易过程中很容易产生争议。
有些房屋在交易过程中还附赠家电、维修基金等，对于附赠的物品，应当完整地罗列在定金协议中。一些买家会认为附赠的都是小物品，即便不写明上家也不会擅自搬走，因此不好意思在定金协议上一一写明，那么在后期，如果上家，因为没有书面协议，下家也只能吃“哑巴亏”。
在签订正式的购房合同之前，王先生对房源的产权情况、房屋质量都作了详细的调查。签订合同的当天，王先生因为工作繁忙，只花了一个小时到中介公司和卖家签订了合同。他认为，该交待的都在定金协议中有所体现了，合同不会有大问题，于是对于购房合同中的各项条款没有仔细看。
小杨是典型的新上海人，考虑到租房子每个月的租金不是一笔小数目，而且自己还有住房公积金，于是下定决心要买下一套市中心的小户型房源。由于资金有限，所以在签购房合同之前，小杨就明确告诉上家，自己不可能在定金协议的日期内支付首付，要求修改合同中首付日期。当时，上家表示没关系，但是合同就没有必要特意修改了。小杨看上家很爽气，也就没有修改合同。
结果合同上的首付日期到来之前，上家却了，声明如小杨不能按时支付首付，上家就要收滞纳金，并且要单方面解除合同。
事实上，买卖双方因为工作繁忙、人在外地，或者是资金回笼需要时间等原因，往往不能完全按照合同的日程办理手续。大多数买卖双方都比较宽容，能够理解对方的难处并退让。但如果下家认为自己在某段时间内难以筹措到资金，最好还是要在合同中为自己争取到足够宽裕的时间。如果到期之后仍然难以支付首付，应与上家协商，为避免日后不愉快，应尽量做到签好书面补充协议。
另外，如今支付首付款大多是以银行账户转账的形式来进行，为了资金安全，下家一定要核实收款账号是否属于产权人。另外，银行的转账凭证是下家办理贷款过程中必须的材料。因此，对于银行转账的凭证和上家的首付收据，下家一定要妥善保存。
目前，多数人购房都需要贷款。因此，按照自身的经济实力为自己制订一套合适的贷款方案很重要。而过户和交房也是二手房买卖中的关键。只有拿到了房子，并且修改过物业、水电煤等的户主名称，二手房交易才算线:贷款
来自北方的小林今年准备买套小房子定居下来。通过中介公司，他看中了密云某小区内的一套50万元的老公房。小林认为，目前个人住房公积金贷款最高可贷30万元，加上自己手头的20万元积蓄，刚好可以不用商业贷款。于是他满心欢喜地签了合同。
最新的公积金贷款政策是，公积金可贷额度是账户余额的40倍，单人贷款最高不超过30万元。因此，在买房之前，购房者应该先查询一下自己的公积金账户状态。另外，市民申请住房公积金贷款前连续缴存住房公积金的时间须不少于6个月，否则就不能获得住房公积金贷款。也有一些公积金账户因某些原因会处于封存状态，这也会使得贷款不顺畅。
和公积金贷款相比，商业贷款的条件稍少一些，办理起来更容易。但专家提醒，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力作出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出作出正确、客观的预测。借贷数额，还应量力而行。伪造收入证明或许可以成功贷得款项，但日后的本息对借贷人来说将是一个不小的负担。另外，二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款，房屋所处、单价、面积等因素也对贷款额度影响较大。
对于住房贷款的还款方式，目前有等额本金和等额本息两种。等额本息是每期还款额固定，但是不仅本金计息，而且本金所产生的利息也会计息，是一种循环利息。所以，如果是贷款同等年限，本息产生的利息比本金产生的利息要高得多。不过，本息每月还款额是一样的，借贷人可以很好地规划自己的财务规划，对要还的款也能做到心中有数。等额本金刚开始还的数额较多，前期还款压力比较大。借款人应该对自己未来收入状况有一个的判断，然后再去选择还款方式。
来自郊区的王小姐于2008年初在徐汇区买了一套一室户自住，今年，因为公司裁员，她计划将房子卖掉后回郊区发展。于是她将房子挂到中介门店。因为急售，价格相对较低，因此很快有买家上门，双方签了定金协议，并且约定3天后签房屋买卖合同。但是，就在签合同的当天，买方气呼呼地打电话表示:“你不是说房子里没有户口吗?怎么可以这样不讲信用呢? ”
在众多的程序中，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。在房屋买卖过程中，人并不单单只有产权证所涉及的人员，同时也有在该房屋落户的所有人。因此，下家应该到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房之后才可迁出，那么下家一定要与上家就迁出户口的确切时间、违约责任等予以明确约定。
交房当时，王先生仔细检查了家电、装修后，结清了尾款，与上家签署了《房屋交接书》。 1个月之后，电力公司在一次检修中发现，该房屋的电表箱有过被改装的痕迹，于是追究起了现有业主，即王先生的责任。
从一般意义上讲，交房是二手房交易程序的最后一个环节。它虽然不如前期的签订合同、办理贷款等程序显得重要与关键，稍有疏忽也不会造成太大的损失，但难免会给新业主带来烦恼和隐患。因此，下家在交房时应对房屋本身及其配套做最后一次周密的检查，一旦发现有设备损坏等现象，就可按照合同中的，利用尾款来争取补偿。具体来说，交房阶段下家应该对以下几方面引起注意:
有些上家会承诺将部分家电、设备赠送下家，交房当日，下家应按照合同相关条款检查所赠物品是否俱在且使用状况良好，如果有所损坏，则和上家协商赔偿事宜，将与物品相当的价值在尾款中扣除。检查和结算完毕，并将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，下家应将尾款余额交给上家，并要上家出具收条。
之后的贷款、过户事宜都进行得很顺利，王先生盘算着自己马上就要搬进新家了，于是退掉了本来租住的房屋，还向房东支付了相当于一个月租金的违约金。哪里知道，当他询问上家何时搬走时，上家却说合同中已经明确在过户后的3个月之内交房。王先生心想这是何道理，定金协议中明明是放款之后的一周，怎么“变卦”了呢?但事已至此，他只能继续等待了。
因为买卖双方在前期考虑不周，所以常会在合同中修改定金协议所涉及的条款，甚至会在签订购房合同后再签一个补充协议。业内人士提醒，如果定金协议中的内容并没有在合同中有所体现，那么该条款仍然具有法律效力。但是当定金协议中的条款和购房合同中的内容出现了冲突之后，从法律的角度看，合同上的内容将自动覆盖定金协议中的内容，也就是说以实际买卖合同的内容为准。本案例中，王先生如果认识到这一层关系，仔细检查合同内容并提出，修改合同内容，就不会出现后面的尴尬局面了。
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